Combien emprunter pour un achat à 300 000 € ?

Un bien à 300 000 €, cela semble simple : il « suffit » d'emprunter 300 000 €. En réalité, entre les frais, l'apport, l'assurance et le taux d'endettement, le montant à emprunter dépend de votre situation — et le salaire nécessaire varie du simple au double selon la durée du prêt. Voici tous les calculs, chiffres 2026 à l'appui.

Le point de départ : le budget total, pas le prix

Un achat immobilier dans l'ancien, c'est le prix plus environ 7,5% de frais (notaire essentiellement, mais aussi garantie et frais bancaires — voir notre liste complète des frais cachés). Pour un bien à 300 000 € :

| Poste | Montant | |---|---| | Prix du bien | 300 000 € | | Frais de notaire (7-8% dans l'ancien) | ~22 500 € | | Garantie, dossier, divers | ~3 000 € | | Budget total du projet | ~325 500 € |

C'est ce montant total qu'il faut financer par l'apport et le crédit — pas seulement les 300 000 € affichés. Dans le neuf, les frais tombent à 2-3% et le budget total approche 310 000 € (mais le prix au m² est souvent plus élevé).

Combien emprunter selon votre apport ?

L'apport couvre d'abord les frais, puis réduit le capital emprunté. Pour un projet à ~325 500 € tout compris :

| Apport | Montant emprunté | Mensualité (20 ans, 3,5%) | Salaire net mensuel requis* | |---|---|---|---| | 0% (rare) | 325 500 € | 1 888 € | ~5 600 € | | 10% du prix (30 000 €) | 295 500 € | 1 714 € | ~5 100 € | | 20% du prix (60 000 €) | 265 500 € | 1 540 € | ~4 600 € | | 30% du prix (90 000 €) | 235 500 € | 1 366 € | ~4 100 € |

*Assurance emprunteur incluse (~75 €/mois), taux d'endettement à 35%.

La règle pratique des banques : l'apport doit au minimum couvrir les frais (≈ 25 500 € ici). Au-delà, chaque tranche de 10% d'apport fait baisser la mensualité d'environ 170 € et améliore votre taux — les meilleures conditions (3,2% sur 20 ans) se négocient à partir de 20% d'apport. Notre guide sur l'apport personnel détaille comment le constituer.

Les mensualités selon la durée du prêt (taux 2026)

Les taux moyens en 2026 se situent autour de 3,2% à 3,7% sur 20 ans selon le profil (voir notre article sur le meilleur taux de crédit). Pour 300 000 € empruntés, hors assurance :

| Durée | Taux moyen 2026 | Mensualité (hors assurance) | Intérêts totaux | |---|---|---|---| | 15 ans | 3,2% | 2 101 € | 78 180 € | | 20 ans | 3,5% | 1 740 € | 117 600 € | | 25 ans | 3,7% | 1 534 € | 160 200 € |

Allonger la durée de 15 à 25 ans réduit la mensualité de 567 € — mais coûte 82 000 € d'intérêts supplémentaires. Le bon arbitrage : la durée la plus courte dont la mensualité reste confortable (et compatible avec le taux d'endettement).

Le salaire nécessaire : la règle des 35%

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) plafonne le taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance comprise) et la durée à 25 ans. Concrètement :

Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35%

Pour emprunter 300 000 € avec une assurance à ~75 €/mois :

| Durée | Mensualité + assurance | Revenus nets mensuels requis (35%) | |---|---|---| | 15 ans | 2 176 € | ~6 220 € | | 20 ans | 1 815 € | ~5 190 € | | 25 ans | 1 609 € | ~4 600 € |

Pour un couple, c'est la somme des deux salaires nets qui compte : 2 600 € par personne suffisent pour un prêt sur 20 ans. Un salaire seul de 5 190 € net est rare — c'est pourquoi la plupart des acheteurs à 300 000 € sont en couple, ou optent pour 25 ans.

L'assurance emprunteur : l'impact réel

L'assurance n'est pas une ligne annexe : à 0,30% du capital (profil classique), elle représente 75 €/mois sur 300 000 €, soit 18 000 € sur 20 ans. Et le tarif de la banque peut atteindre 0,45% (112 €/mois) quand une assurance déléguée descend à 0,15% (37 €/mois) — un écart de 18 000 € sur la durée du prêt.

Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni délai. C'est le levier d'économie le plus simple et le plus rentable de tout le dossier.

Le tableau d'amortissement (300 000 €, 20 ans, 3,5%)

Voici comment le capital se rembourse réellement — le tableau complet est fourni par votre banque, mais voici les étapes clés :

| Échéance | Mensualité | Dont intérêts (cumul) | Capital restant dû | |---|---|---|---| | 1re année | 1 740 € | ~10 300 € | 289 500 € | | 5e année | 1 740 € | ~47 800 € | 243 400 € | | 10e année | 1 740 € | ~84 700 € | 176 000 € | | 15e année | 1 740 € | ~108 800 € | 95 600 € | | 20e année | 1 740 € | 117 600 € | 0 € |

Deux enseignements : au bout de 10 ans, il reste 58% du capital à rembourser (les premières années paient surtout des intérêts) ; et le coût total du crédit est de 117 600 € d'intérêts, auxquels s'ajoutent ~18 000 € d'assurance — soit un coût total de 135 600 € pour emprunter 300 000 €.

Ce que change une négociation de 0,3 point

Sur 300 000 € empruntés sur 20 ans, 0,1 point = environ 3 700 € d'économies ; 0,3 point (le gain moyen d'une mise en concurrence ou d'un courtier) représente plus de 11 000 €. À ce niveau, la différence entre un taux « de guichet » (3,8%) et un taux négocié (3,4%) finance… une année d'assurance déléguée. Comparez toujours au moins trois banques.

Les aides qui réduisent le montant à emprunter

• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : pour les primo-accédants sous conditions de ressources, jusqu'à 40% du projet en zones tendues. Il réduit d'autant le capital emprunté à taux bancaire — voir notre guide sur l'éligibilité au PTZ.
• Le prêt épargne logement (PEL/CEL) : un PEL ouvert depuis plusieurs années peut financer une partie du projet à 3% — notre comparatif PEL, CEL, LEP vous aide à choisir.
• Les prêts d'action logement (ex-1% logement) et les prêts régionaux : 5 000 à 30 000 € à taux très bas, cumulables avec le reste.

Chaque euro emprunté en moins à taux bancaire économise environ 1,40 € d'intérêts sur 20 ans.

Acheter seul ou à deux : l'impact sur le budget

La règle des 35% s'applique au revenu net du foyer — et la différence est massive :

| Situation | Revenus nets mensuels | Mensualité possible (35%) | Empruntable sur 20 ans à 3,5% | |---|---|---|---| | Un salaire de 2 500 € | 2 500 € | 875 € | ~151 000 € | | Un salaire de 3 500 € | 3 500 € | 1 225 € | ~211 000 € | | Couple 2 × 2 600 € | 5 200 € | 1 820 € | ~314 000 € | | Couple 2 × 3 000 € | 6 000 € | 2 100 € | ~362 000 € |

Un achat à 300 000 € suppose donc en pratique deux revenus ou un salaire net supérieur à 5 000 €. C'est le premier filtre à appliquer avant même de visiter : avec 3 500 € nets, le budget réaliste est plutôt autour de 210 000 € hors frais — à moins d'allonger la durée ou d'augmenter l'apport.

Si le salaire ne suffit pas : les 5 leviers

1. Allonger la durée à 25 ans : la mensualité passe de 1 815 € à 1 609 € (assurance incluse), soit des revenus requis de ~4 600 € au lieu de ~5 190 €. Le surcoût : 42 600 € d'intérêts supplémentaires — à arbitrer.
2. Augmenter l'apport : 30 000 € d'apport en plus, c'est ~170 € de mensualité en moins (et un meilleur taux). Le don familial (jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans) est une piste légale et courante.
3. Mobiliser le PTZ : jusqu'à 40% du projet en zone tendue pour les primo-accédants — voir les conditions d'éligibilité.
4. Négocier le prix : 3% de moins sur 300 000 €, c'est 9 000 € de moins à emprunter (≈12 500 € économisés intérêts compris). Les données DVF vous donnent l'argument factuel.
5. Réduire le périmètre : surface, quartier, ou ancien à rénover (le prix au m² baisse de 10 à 30% — mais provisionnez les travaux, voir les frais cachés).

Les 3 erreurs à éviter

• ❌ Emprunter au maximum autorisé : 35% de taux d'endettement, c'est le plafond réglementaire, pas un objectif. Gardez un reste à vivre confortable — les imprévus (travaux, taux variables, charges) arrivent toujours.
• ❌ Oublier l'assurance dans le calcul : à 0,30% du capital, elle représente 75 €/mois et 18 000 € sur 20 ans. Comparez toujours une assurance déléguée avant de signer.
• ❌ Visiter sans budget validé : un accord de principe de la banque avant les visites évite les coups de cœur hors budget — et fait de vous un acheteur crédible face aux vendeurs.

En résumé : la méthode en 4 étapes

1. Budget total : prix + 7,5% de frais = 325 500 € pour un bien à 300 000 €.
2. Apport : au minimum les frais (~25 500 €) ; idéalement 20% du prix (60 000 €) pour débloquer les meilleurs taux.
3. Mensualité : ≤ 35% des revenus nets, assurance comprise. Pour 300 000 € sur 20 ans : ~1 815 € avec assurance → ~5 190 € de revenus nets mensuels (2 600 € par personne en couple).
4. Négociation : taux, frais de dossier et surtout assurance — les trois se comparent et se négocient.

💡 Le réflexe GuideImmo : avant de visiter, vérifiez que le prix demandé est cohérent avec les transactions réelles du quartier — sur un achat à 300 000 €, une marge de négociation de 3% représente 9 000 € de moins à emprunter, soit environ 12 500 € d'économies intérêts compris.

Vous voulez savoir combien vous pouvez emprunter, précisément ? Téléchargez GuideImmo et simulez votre achat — apport, mensualités et taux — en deux minutes.