Le compromis de vente : les points essentiels à vérifier

Le compromis de vente est l'acte le plus important de votre achat immobilier : il vous engage juridiquement à acheter le bien, sous réserve de conditions suspensives. Une fois signé, vous ne pouvez plus revenir en arrière sans risque financier. Avant d'apposer votre signature, voici les points essentiels à vérifier point par point.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur s'engage à acheter un bien immobilier, à un prix et des conditions déterminées.

Il se distingue de la promesse unilatérale de vente, qui n'engage que le vendeur (l'acheteur dispose alors d'une option). Le compromis engage les deux parties dès la signature.

Les mentions obligatoires

Un compromis doit obligatoirement contenir :

| Mention | Rôle | |---------|------| | Identité des parties | Vendeurs et acheteurs, avec état civil complet | | Description du bien | Surface, lot de copropriété, dépendances, parking | | Prix et frais | Prix net vendeur + frais d'agence (qui les paie ?) | | Délai de rétractation | 10 jours à compter de la remise du compromis | | Conditions suspensives | Obtention du prêt, servitudes, etc. | | Diagnostic technique | DPE et autres diagnostics obligatoires | | Date de signature de l'acte authentique | Délai habituel de 2 à 3 mois |

⚠️ À savoir : depuis 2018, la remise du compromis déclenche le délai de rétractation de 10 jours pour l'acheteur — qu'il soit signé chez le notaire ou chez l'agent immobilier.

Les conditions suspensives : votre bouclier de protection

Une condition suspensive protège l'acheteur : si elle ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité. C'est le cœur de votre sécurité juridique.

La condition d'obtention du prêt (la plus importante)

• Le compromis doit prévoir que la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt
• Montant maximal du prêt à indiquer (ex. : 250 000 € sur 20 ans)
• Taux maximal acceptable : si le taux exigé est trop bas (irréaliste), la condition devient fictive
• Délai d'obtention : généralement 30 à 45 jours après la signature

Les autres conditions suspensives fréquentes

• Absence de servitudes ou de droits de passage non déclarés
• Absence de procédure collective contre le vendeur (si professionnel)
• Non-réalisation de travaux d'urbanisme affectant le bien
• Droit de préemption : la mairie ou la SAFER peuvent préempter le bien dans certains délais
• Absence de pollution du sol (si mentionnée)

Les clauses à éviter

Certaines clauses réduisent votre protection :

• Clause de substitution : permet au vendeur de vendre à un tiers au même prix — à négocier pour la supprimer
• Clause pénale excessive : en cas de défaillance, l'indemnité (souvent 10 % du prix) doit rester proportionnée
• Condition de prêt trop restrictive : un taux plafond irréaliste (ex. : 2 % en 2026) rend la protection inopérante

Les délais clés à connaître

Le calendrier type d'une vente

| Étape | Délai typique | |-------|--------------| | Signature du compromis | Jour J | | Délai de rétractation acheteur | 10 jours calendaires | | Obtention du prêt | 30 à 45 jours | | Réalisation des diagnostics complémentaires | Variable | | Signature de l'acte authentique | 2 à 3 mois après le compromis | | Remise des clés | Le jour de l'acte |

Les délais légaux de publication

• Publication au fichier immobilier : dans les 2 mois suivant l'acte authentique
• Droit de préemption de la mairie : 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner

Les pénalités en cas de défaillance

Que se passe-t-il si l'une des parties ne respecte pas ses engagements ?

Défaillance de l'acheteur

• La clause pénale prévoit une indemnité (souvent 10 % du prix) versée au vendeur
• Le vendeur peut aussi réclamer des dommages et intérêts complémentaires si le préjudice est supérieur
• L'immobilisation du bien pendant la procédure peut vous coûter cher

Défaillance du vendeur

• L'acheteur peut exiger la signature forcée de l'acte (par voie judiciaire)
• À défaut, il peut obtenir des dommages et intérêts (le double de l'acompte versé est une pratique courante dans les compromis types)
• Le vendeur doit restituer l'acompte

💡 Bon à savoir : les pénalités ne s'appliquent pas si la défaillance résulte d'une condition suspensive non réalisée (refus de prêt, préemption, etc.).

Les diagnostics : vérifiez leur présence et leur validité

Le compromis doit annexer les diagnostics immobiliers obligatoires. Vérifiez :

• Leur présence : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, ERP (selon la date de construction)
• Leur validité : un DPE de plus de 10 ans est invalide (voir notre guide complet sur les diagnostics immobiliers obligatoires)
• Leur contenu : le DPE récent (post-2021) classe le logement de A à G et indique la consommation énergétique

Les pièges classiques du compromis

La surface trompeuse

La loi Carrez (surface privative) s'applique aux lots de copropriété. Vérifiez que la surface annoncée correspond au mesurage. Une erreur de plus de 5 % peut justifier une réduction de prix.

Les charges de copropriété non mentionnées

Exigez les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le carnet d'entretien. Des charges en hausse ou des travaux votés peuvent peser lourd sur votre budget.

Les travaux non déclarés

Un garage aménagé, une véranda ou un abri de jardin sans autorisation = risque de mise en conformité à votre charge. Demandez les autorisations d'urbanisme.

L'absence de relevé des compteurs

Les consommations d'énergie, d'eau et de fioul doivent être relevées à la date de la vente. Prévoyez la répartition dans le compromis.

La rétractation : vos 10 jours

Après la signature du compromis, l'acheteur non professionnel dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans avoir à se justifier. Ce délai court à compter de la remise du compromis (en main propre, par lettre recommandée ou par acte d'huissier).

La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (ou tout autre moyen écrit). Aucune pénalité n'est due : l'acompte versé doit être restitué sous 21 jours.

Les points à négocier avant de signer

Le délai de réalisation

Un délai court (moins de 2 mois) peut vous mettre en difficulté pour obtenir le prêt. Négociez au moins 75 jours entre le compromis et l'acte.

Le taux plafond de la condition de prêt

Exigez un taux réaliste, cohérent avec les taux du marché (voir notre guide pour obtenir le meilleur taux). Un taux plafond au niveau du marché actuel vous protège réellement.

La répartition des frais

Les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur ou du vendeur selon l'annonce. Vérifiez que la mention est claire : « prix net vendeur » ou « prix frais d'agence inclus ».

Les conditions de la remise des clés

Prévoyez la date précise et l'état des lieux contradictoire. Pour les biens loués, vérifiez le préavis du locataire.

L'étape suivante : la contre-visite

Avant la signature de l'acte authentique, organisez une contre-visite du bien pour vérifier son état. C'est le moment de détecter d'éventuels problèmes non signalés. Notre article vous explique pourquoi une contre-visite est indispensable.

Exemples concrets de clauses à demander

La clause de révision de prix

Demandez une clause prévoyant que le prix sera automatiquement revu à la baisse si un diagnostic révèle un désordre non mentionné (ex. : présence d'amiante dans un bien construit après 1997, infestation de termites). Cette clause évite les négociations conflictuelles après la signature.

La clause de garantie de superficie

Pour un lot de copropriété, exigez la mention expresse que la surface loi Carrez déclarée est garantie. En cas d'écart de plus de 5 %, la jurisprudence permet une réduction proportionnelle du prix — une clause explicite sécurise ce droit.

La clause relative aux travaux de copropriété

Si une assemblée générale a voté des travaux importants (ravalement, toiture, ascenseur), demandez que le compromis précise qui les paie : souvent, le vendeur reste redevable des appels de fonds votés avant la vente, mais la clause évite toute ambiguïté.

La clause de répartition des charges entre compromis et acte

Précisez la répartition des charges de copropriété, taxes et consommations entre la signature du compromis et la remise des clés. Sans cette clause, le notaire applique les règles légales — parfois moins favorables que ce que vous espériez.

L'importance de l'acompte

Quel montant verser ?

L'acompte versé à la signature du compromis représente généralement 5 à 10 % du prix. Il n'est pas obligatoire : il témoigne de votre engagement sérieux. Il est déposé sur un compte séquestre (notaire ou agent immobilier).

Que devient-il en cas d'échec ?

| Situation | Sort de l'acompte | |-----------|-------------------| | Rétractation dans les 10 jours | Restitué intégralement sous 21 jours | | Condition suspensive non réalisée (prêt refusé) | Restitué intégralement | | Défaillance de l'acheteur | Conservé par le vendeur (clause pénale) | | Défaillance du vendeur | Restitué + indemnité (souvent le double) | | Accord amiable pour annuler | Restitué selon les termes de l'accord |

💡 Conseil : ne versez jamais l'acompte directement au vendeur. Exigez un compte séquestre. C'est la seule garantie de récupération en cas de problème.

Le rôle du notaire : à chaque étape

Le notaire intervient à trois moments clés :

1. Avant le compromis : il vérifie la situation juridique du bien (servitudes, hypothèques, copropriété), rédige ou relit le compromis
2. Entre compromis et acte : il gère les conditions suspensives, le prêt, les diagnostics complémentaires, les autorisations d'urbanisme
3. À l'acte authentique : il sécurise le transfert de propriété, encaisse le prix, publie la vente au fichier immobilier

Choisissez librement votre notaire : contrairement à une idée reçue, l'acheteur n'est pas obligé de passer par le notaire du vendeur. Chaque partie peut avoir le sien (les honoraires sont partagés). Un notaire qui vous est familier ou spécialisé dans votre type de projet (VEFA, copropriété, viager) est un atout.

Les cas particuliers : VEFA et viager

Le compromis en VEFA (achat sur plan)

Le contrat de réservation en VEFA n'est pas un compromis classique : il est encadré par le Code de la construction, prévoit un versement de 5 % maximum (2 % si livraison sous 1 an) et un délai de rétractation de 10 jours. Les points à vérifier : le prix ferme et définitif (révisable uniquement selon l'indice BT01), le descriptif technique précis, les pénalités de retard (35 €/jour/m² de surface habitable depuis 2022) et le délai de livraison. Notre guide sur l'achat en VEFA détaille chaque clause.

Le compromis en viager

Le viager (occupé ou libre) comporte des clauses spécifiques : bouquet, rente viagère, indexation, condition de décès. Les diagnostics sont les mêmes que pour une vente classique, mais la rente impose des vérifications supplémentaires (solvabilité du débirentier, assurance). Consultez nos précautions pour visiter un bien en viager avant de vous engager.

La checklist finale avant signature

Avant d'apposer votre signature sur le compromis, vérifiez une dernière fois :

• [ ] Le prix correspond à votre budget total (frais inclus)
• [ ] Les conditions suspensives sont complètes (prêt avec taux réaliste, servitudes, préemption)
• [ ] Les diagnostics sont annexés et valides
• [ ] Le délai entre compromis et acte est suffisant (75 jours minimum)
• [ ] L'acompte part sur un compte séquestre
• [ ] Les frais d'agence sont clairement identifiés (qui les paie)
• [ ] La surface loi Carrez est correcte (copropriété)
• [ ] Les 3 derniers PV de copropriété ont été consultés
• [ ] Le calendrier des travaux votés en copropriété est connu
• [ ] La clause pénale est proportionnée (10 % maximum, négociable)
• [ ] La date de remise des clés est fixée
• [ ] Vous avez noté la date de fin du délai de rétractation

Un compromis signé en connaissance de cause est la meilleure protection de l'acheteur. Prenez le temps de cette checklist : c'est votre dernier moment de liberté contractuelle avant l'engagement ferme.

Conclusion

Le compromis de vente n'est pas une simple formalité : c'est un contrat engageant qui verrouille votre projet immobilier. Les points essentiels à retenir :

1. Vérifiez les conditions suspensives — notamment l'obtention du prêt avec un taux réaliste
2. Contrôlez les diagnostics et leur validité
3. Négociez les délais — 75 jours minimum entre compromis et acte
4. Faites relire le document par un professionnel (notaire ou avocat) si le moindre point vous semble flou
5. Utilisez vos 10 jours de rétractation pour faire vérifier le bien par un expert indépendant

Un compromis bien rédigé protège l'acheteur. Un compromis signé à la hâte peut coûter des dizaines de milliers d'euros.

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